TRIBUTI (IN GENERALE) - "SOLVE ET REPETE" - DISCIPLINA DELLE AGEVOLAZIONI TRIBUTARIE (RIFORMA TRIBUTARIA DEL 1972) - AGEVOLAZIONI VARIE - IN GENERE - Agevolazione "prima casa" - Immobile pre-posseduto gravato da un diritto di godimento di terzi – Contratto di locazione - Inidoneità abitativa oggettiva per l'applicazione del beneficio fiscale al successivo acquisto - Insussistenza - Fondamento.

La Suprema Corte nega il carattere di "inidoneità oggettiva" all'immobile pre-posseduto nel medesimo Comune qualora lo stesso sia locato a terzi, trattandosi di indisponibilità giuridica temporanea derivante da una scelta discrezionale del contribuente.

La Sezione Tributaria della Corte Suprema di Cassazione è tornata a fare chiarezza su uno dei requisiti più dibattuti per ottenere i benefici fiscali sull'acquisto dell'abitazione principale: il concetto di "inidoneità" dell'immobile già posseduto nello stesso Comune.

La vicenda trae origine dalla revoca, da parte dell’Agenzia delle Entrate, del beneficio fruito da una contribuente in occasione dell’acquisto di un’abitazione a Milano.

L’Ufficio aveva accertato che la stessa fosse già proprietaria di un altro immobile nel medesimo Comune. La contribuente aveva però sostenuto che tale immobile fosse inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del proprio nucleo familiare, anche perché concesso in locazione a terzi.

Sia la Commissione provinciale che la Corte di Giustizia Tributaria di II Grado della Lombardia avevano respinto il ricorso, ritenendo legittima la revoca dell’agevolazione. La questione è - quindi – giunta in Cassazione.

La Suprema Corte ha confermato l’impostazione dei giudici di merito, ribadendo un principio ormai consolidato: la locazione dell’immobile già posseduto non integra una situazione di “inidoneità oggettiva” rilevante ai fini dell’agevolazione prima casa. L’inidoneità che consente di accedere nuovamente al beneficio deve infatti essere strutturale, intrinseca all’immobile, e non può consistere in una mera indisponibilità giuridica temporanea derivante da una scelta volontaria del proprietario.

Riferimenti Giurisprudenziali

Cass. n. 2102 del 2025.

Rif. normativi

d.P.R. 26/04/1986 num. 131 all. A art. 1 

Decreto Legge 22/05/1993 num. 155 art. 16      

Legge 19/07/1993 num. 243     

Legge 28/12/1995 num. 549 art. 3 com. 131      

Dati sentenza

Cass. Sez. Trib. Sentenza n. 3605  del 27 gennaio 2026, dep. 17 febbraio 2026.